土地性质与宣传不符，开发商承担违约责任

审理法院：苏州市姑苏区人民法院

委托代理人:陈黎，江苏正欣律师事务所律师，

案件简介：2011年1月7日，开发商在苏州市国有土地使用权拍卖会上竞得位于苏州市××区××北、××地块，土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，国土资源局与规划局会商研究后，就上述土地的规划用地性质和土地用途问题复函开发商，主要内容为：该地块规划设计要点明确规划用地性质为行政办公用地（C1），与《土地利用现状分类》所对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，开发商取得建设用地规划许可证，用地性质明确为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，国土资源局与开发商签订补充协议，确定该地块的土地使用权人变更为现开发公司。随后，开发商取得上述地块的国有土地使用权证。2012年10月31日，开发商取得建设工程规划许可证，许可建设的地上建筑为办公楼。之后，开发商在该地块开发建设了地上15层、地下2层的商务广场。2014年12月23日，开发商就整体房屋取得消防验收合格，建设工程消防验收意见书中明确房屋的1-15层使用功能为办公。2013年，开发商就上述房屋取得预售许可证后，开始委托销售公司对外进行销售。在销售宣传过程中，销售人员向客户介绍房屋时，称整幢大楼的一至三层为“商铺”设置，可用于各种业态的商业经营，包括超市、大型餐饮等业态；同时对外发布的宣传纸页、网页广告中也将一至三层房屋的用途表述为“商铺”。

3.2013年12月，我当事人与开发商就本案所涉房屋签订商品房买卖合同、补充协议，我当事人三人签订了业主委托租赁经营管理合同，约定将所购房屋委托勤思公司进行经营管理，期限自实际交房之日起六年。我当事人于2013年12月17日支付购房款482975元。后因余款未能成功办理贷款，根据我当事人的申请，由我当事人夫人以单身名义重新签订合同，故于2015年2月，我当事人夫人与开发商签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定我当事人夫人购买案涉房屋，建筑面积17.56平方米，总价962975元，房屋交付日期为2015年1月30日前。合同第一条“项目基本情况、建设和销售依据”约定“土地用途为商服金融”，同时列明了国有土地使用取证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号；第二条“买受人所购商品房的基本情况”约定“该商品房用途为非住宅”。我当事人在前合同中已支付购房款482975元转为后合同中我当事人夫人支付的首付款，余款未支付。后开发商将涉案房屋交付第三人经营管理，尚未对外出租。因购房款未付清，涉案房屋权属登记仍在开发商名下。

4. 原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90中，类别代号为C1的类别名称为行政办公用地，范围为行政、党派和团体等机构用地。2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，B大类为商业服务业设施用地，项下B1中类为商业用地，范围为各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务用地，B11小类为零售商业用地，范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。而《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，编码为053的分类名称为商务金融用地，含义指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。

承办过程：本律师认为从广告宣传单、视频资料等证据可以证明，开发商在2013年销售房屋期间，确实将其中一至三层房屋作为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于经营大型超市、餐饮等业态。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务和感受体验的场所，而涉案项目所在地块规划用地性质为行政办公用地（C1），土地利用分类为商务金融用地（053），应为行政、党派和团体等机构用地，可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90和《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，对相应项下土地的用途和范围作出了明确的表示，均与常规意义上理解的“商铺”相差甚远。开发商作为房地产开发企业，应当明确知晓上述国家标准，苏州市国土资源局与苏州市规划局也已于2011年5月回函就该地块的规划用地性质和土地用途问题明确作出了明确回复。此后，该地块的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等也明确载明了地块之上所建房屋应为行政办公用。而2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，“商铺”也明确被划入零售商业用地类别（B11）。在此情况下，开发商在向原告销售房屋时，为促成合同订立，将房屋描述为商铺且宣传可用于多种商业经营，而其可交付的房屋实际为行政办公用房，使用功能受限，开发商的行为应当认定为欺诈。

审判结果：胜诉

判决：一、撤销苏州市#######公司与#######于2015年2月签订的关《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。

二、苏州市#######公司于判决生效后十日内向#######返还购房款482975元，并承担自2013年12月17日起至实际履行之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。案件受理费13780元，由苏州市#######公司负担。